Seguro Habitacional (Prestamista)

O seguro prestamista tem por objetivo garantir a quitação de uma dívida do segurado, no caso de sua morte ou invalidez ou até mesmo desemprego involuntário desde de que contratado. O primeiro beneficiário deste tipo de seguro, até o limite da dívida, será sempre a empresa credora. O segurado contará com a tranquilidade de ter a sua dívida quitada, caso aconteça algum imprevisto.

Para a instituição que concede o crédito, o seguro prestamista é uma garantia de que a inadimplência poderá ser evitada, no caso de morte ou invalidez ou desemprego do segurado.

Para quem não tem patrimônio, esse seguro é comparado a uma proteção social, pois o seu objetivo é evitar a perda de algum bem adquirido. Essa modalidade de seguro surgiu para garantir proteção adicional àqueles que têm prestações para pagar.

Sabia que Incorporadoras e Construtoras têm a obrigação de oferecer o seguro Habitacional ao vender imóveis em construção? Essa obrigação serve para proteger todo o ecossistema da Habitação no país: a própria construtora que disponibiliza o crédito, o consumidor que irá adquirir o imóvel e toda a sua família.

Por isso, quando Construtoras ou Incorporadoras parcelam o pagamento dos valores relacionados à aquisição de imóveis, é necessário incluir o seguro habitacional no contrato de compra e venda. O Decreto-Lei nº 73, de 21/11/1966, que regula as operações de seguro, prevê, em seu artigo 20, quais seguros são de contratação obrigatória, merecendo destaque o seguro do qual estamos falando.

DECRETO-LEI 73/1966:

Art 20. Sem prejuízo do disposto em leis especiais, são obrigatórios os seguros de:

f) garantia do pagamento a cargo de mutuário da construção civil, inclusive obrigação imobiliária;

Mutuário é a pessoa que contrata o empréstimo e fica obrigada a restituir o montante que recebeu (art. 586 do Código Civil). O mutuário da obrigação imobiliária é aquele que contrata empréstimo/financiamento/parcelamento para aquisição de unidade imobiliária.

O seguro mencionado na alínea “f” do art. 20 do Decreto-Lei 73/66 (mencionado acima) foi previsto em diversas leis, que tratam de específicos financiamentos imobiliários criados com objetivo de fomentar, facilitar e incentivar a aquisição ou construção de casa própria e o financiamento imobiliário em geral. Veja abaixo algumas legislações que abordam o tema.

Lei 9.514/1997 Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário

Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

I – reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;

II – remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;

III – capitalização dos juros;

IV – contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.

Lei 11.977/2009 Dispõe sobre o Programa Minha Casa Minha Vida

Art. 79. Os agentes financeiros do SFH somente poderão conceder financiamentos habitacionais com cobertura securitária que preveja, no mínimo, cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel.

Nesse contexto, o Seguro referido na alínea “f” do art. 20 do Decreto-Lei 73/66 e na legislação citada acima foi regulamentado através da Resolução CNSP nº 205, de 2009, a qual institui o Seguro Habitacional. Considerando a competência do Conselho Nacional de Seguros Privados para fixar as características gerais dos contratos de seguros, as operações que envolvem garantia ao pagamento de mutuário relacionado à obrigação imobiliária devem ser cobertas por Seguro Habitacional, observando os seguintes preceitos e conceitos:

Resolução CNSP nº205/2009

Art. 2 O Seguro Habitacional tem por objetivo a quitação de dívida do segurado correspondente ao saldo devedor vincendo na data do sinistro relativa a financiamento para aquisição ou construção de imóvel, em geral, e/ou a reposição do imóvel, na ocorrência de sinistro coberto, nos termos desta Resolução.

ANEXO

Capítulo II Das Definições

Art.2 Considerar-se-ão, para efeitos desta Resolução, as seguintes definições:

III. Financiador – Qualquer entidade, pública ou privada, que conceda financiamento para a construção ou a aquisição de imóvel em geral;

(…)

Segurado – Pessoa física ou jurídica que assine com o financiador o contrato de financiamento para a construção ou aquisição de imóvel, na qualidade de adquirente ou promitente comprador; ou o próprio financiador, exclusivamente para a cobertura de DFI, no caso de imóvel adjudicado face execução da dívida por inadimplência do financiado e nos casos em que apenas esteja promovendo a construção;

O conceito adotado pela SUSEP de Financiador contempla tanto instituições financeiras como demais entidades que prestam o crédito imobiliário. Além disso, o promitente comprador é incluído no conceito de segurado e esta condição existe apenas na promessa de compra e venda, operação assinada junto com a incorporadora/ construtora, enquanto o imóvel está em fase de incorporação/ construção, jamais com instituição financeira.

Por fim, destacamos que o Decreto-Lei 73/66 prevê penalidades aplicáveis às pessoas que não contratam os seguros obrigatórios, conforme citações abaixo:

DECRETO-LEI 73/1966

Art. 112. Às pessoas que deixarem de contratar os seguros legalmente obrigatórios, sem prejuízo de outras sanções legais, será aplicada multa de: (Redação dada pela Lei Complementar nº 126, de 2007)

I – o dobro do valor do prêmio, quando este for definido na legislação aplicável; e (Incluído pela Lei Complementar nº 126, de 2007)

II – nos demais casos, o que for maior entre 10% (dez por cento) da importância segurável ou R$ 1.000,00 (mil reais). (Incluído pela Lei Complementar nº 126, de 2007)

As operações de financiamento imobiliário em geral, contempladas no SFH (Sistema Financeiro da Habitação), SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) e demais operações não englobadas nestes sistemas específicos, deverão necessariamente ser garantidas por meio de seguro obrigatório, conforme prevê a alínea “f” do art. 20 do Decreto-Lei 73/66.

Nos sistemas voltados à promoção do financiamento imobiliário (SFH e SFI), instituídos e regrados por leis específicas, há expressa previsão legal de contratação obrigatória, pelos tomadores de financiamento, do Seguro Habitacional, com vistas a garantir o pagamento da obrigação de empréstimo assumida.

Em que pese não tenha lei específica, se for celebrado contrato de crédito imobiliário com terceiros não integrantes dos sistemas que visam à promoção de financiamento imobiliário (SFH e SFI), a operação de crédito deverá ser coberta por seguro que garanta o pagamento da obrigação do mutuário. Nestes terceiros estão incluídas as incorporadoras e construtoras que realizam o financiamento de seus imóveis diretamente com os adquirentes.

A pessoa qualificada como incorporador / construtor que realiza financiamento de imóveis de forma direta com os adquirentes está englobada no conceito de Financiador estipulado na Resolução CNSP 205/2009, uma vez que o Financiador é qualquer entidade que concede financiamento para a construção ou aquisição de imóvel em geral. O conceito de Financiador, para fins do seguro, não está limitado a ser instituição financeira. 

A corroborar com a exigência deste seguro quando a operação de financiamento é realizada diretamente com a incorporadora/construtora está o conceito de segurado, o qual contempla a figura do promitente comprador e só será promitente comprador quando o contrato de financiamento for assinado com a incorporadora/construtora na fase de construção.

A não contratação do seguro Habitacional por parte da incorporadora/construtora que concede financiamento imobiliário direto com o mutuário resultará na aplicação das penalidades previstas em lei.

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